Coupe Advocaat: Wie is verantwoordelijk voor schade aan een naburig pand?

27-11-2012

Maandelijks bekijkt Livios met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector. In deze Coupe Advocaat gaan we dieper in op burenhinder. Wie is er na (ver)bouwwerken verantwoordelijk voor schade aan de woning van de buren?

Hof van beroep in Gent (17e kamer), 22 februari 2008

De feiten

De eigenaar van een woning ondervindt zowel vocht- als gevelschade na de afbraak en heropbouw van het naburige pand. De vochtschade is, volgens de deskundige, het resultaat van onvoldoende voorzorgsmaatregelen van de aannemer bij het optrekken van de ruwbouw. De gevelschade is daarentegen te wijten aan paalfunderingen die noodzakelijk waren voor de nieuwe woning. Wie is hiervoor nu aansprakelijk: de aannemer of de bouwheer?

Oordeel van het Hof van beroep

Aangezien de vochtschade het resultaat is van onvoldoende voorzorgsmaatregelen genomen door de aannemer, heeft deze niet gehandeld zoals een normaal, voorzichtig aannemer, geplaatst in dezelfde omstandigheden. Dit betekent dat de aannemer tekortgeschoten is in zijn algemene zorgvuldigheidsplicht en dat hij dus een fout heeft begaan waarvoor hij aansprakelijk is.

De bouwheer is echter eveneens aansprakelijk voor de vochtschade. Volgens het Hof houdt deze schade een duidelijke verbreking van het evenwicht tussen de gewone buurschapnadelen in en is het dus burenhinder. Dat deze schade veroorzaakt werd door een derde (de aannemer), sluit niet uit dat de bouwheer toch een compenserende vergoeding aan de buur moet betalen. Wel kan de aannemer tot vrijwaring van de bouwheer gehouden zijn.

Ook voor de gevelschade is de bouwheer aansprakelijk. Het Hof oordeelt ook hier dat deze schade bovenmatige hinder veroorzaakt en dus burenhinder vormt. Dat deze schade veroorzaakt werd door paalfunderingen die noodzakelijk bleken voor de bouw neemt dit niet weg. Dit speelt echter wel een rol bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding. Aangezien het hier gaat om schuldloze burenhinder, is de bouwheer niet tot een integrale schadevergoeding verplicht. Een compensatie die het evenwicht herstelt is voldoende. Bij het bepalen van deze vergoeding mag rekening gehouden worden met de ouderdom van de naburige woning.

Gouden raad

De bouwheer moet er rekening mee houden dat hij aansprakelijk kan worden gesteld voor schade veroorzaakt aan naburige woningen. Het feit dat deze schade zijn oorzaak vindt in een fout van de aannemer brengt hier geen verandering in. Wel kan eventueel de aan de buur verschuldigde vergoeding bij de aannemer teruggevorderd worden, maar dan moet een fout van de aannemer aangetoond worden. In geval van foutloze burenhinder, kan de bouwheer dan ook aansprakelijk gesteld worden zonder mogelijkheid van verhaal op de aannemer.

Als bouwheer neem je dus best een beding op in je overeenkomst met de aannemer waarin staat dat deze aansprakelijk is, zelfs buiten enige fout, ten aanzien van derden voor schade door werken die een verbreking van het evenwicht tussen de gewone buurschapnadelen inhouden.

Bron: http://www.livios.be/nl/_build/_newz/_hot/12717.asp?content=Coupe%20Advocaat:%20Wie%20is%20verantwoordelijk%20voor%20schade%20aan%20een%20naburig%20pand

« Naar overzicht

Geïnteresseerd? Afspraak?

Laat u terugbellen door een van onze medewerkers